전세 계약 시 꼭 넣어야하는 특약 사항 6가지 총 정리(전세 사기 방지)

 

최근 전세 사기 사건이 연달아 발생하면서 세입자들의 전 재산과도 같은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 분들이 많습니다. 물론 전세가율이 낮은 매물과 전세 물건에 근저당이 많이 잡히지 않은, 즉 주택에 대출이 많지않은 매물을 고르는 것도 중요하지만, 전세 사기를 예방하는데에는 몇가지 특약 사항만 전세 임대차계약서에 넣는 것만으로도 큰 도움이 됩니다. 전세 사기를 비롯해, 집주인의 개인 사정 등으로 인해서 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 돌발적인 상황이 발생할 수 있기 때문에 이를 고려한 특약을 미리 넣어두면 추후에 계약이 종료될 때 보증금을 돌려받지 못할 위험을 줄일 수 있습니다.

그럼 전세 계약시 전세 사기를 방지하고 전세보증금을 지키기 위해 어떤 특약 사항을 넣어야하는지, 이 특약 사항들이 왜 필요하지에 대해서 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

특약이란?

특약이란 본 계약시 기본 계약서 양식에 추가적으로 임대인과 임차인이 합의하여 넣는 내용을 말합니다. 향후에 분쟁의 소지가 있을 것으로 예상되는 부분에 대하여 상호간의 협의를 거친 사항들을 계약서에 구체적으로 넣음으로써 분쟁이 발생했을 때 명확한 기준을 제시하는 것이 가장 큰 목적입니다. 그러므로 특약은 구체적일수록 분쟁의 소지가 줄어들게 되므로 되도록 구체적으로 작성하시는 것이 좋습니다.

 

 

1. 전세자금대출 관련 특약

• 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출을 전제로 하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 임차인에게 즉시 반환하기로 한다.

전세 계약 특약 사항 첫번째는 전세자금 대출과 관련된 특약입니다. 전세 자금 대출이 불가능할 경우 해당 계약의 진행이 불가하기 때문에 계약을 무효로 하고 계약금은 반환한다는 것입니다. 

예를 들어 대출 신청 기간 동안 해당 부동산의 시세가 바뀌어 원하는 금액 만큼 대출이 시행되지 않거나 근저당 등 별도의 설정으로 인하여 담보가치가 하락하여 추가 담보가 필요한 경우 등이 있을 수 있습니다. 따라서 전세 자금 대출이 되지 않아 잔금 지급이 불가능한 경우를 대비하여 이러한 전세 계약 특약 사항을 넣어주는 것이 필수적입니다

 

 

2. 전세금 반환 보증 보험

• 임대인은 임차인의 보증 보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다.

특약 두번째는 전세금 반환 보증 보험에 대한 내용입니다. 전세금 반환 보증 보험은 전세사기, 깡통 전세 등 전세 관련 각종 사건 사고를 방지하기 위한 필수사항입니다. 따라서 첫번째 전세자금대출 관련 특약과 두번째 전세금 반환 보증보험 두가지는 필수 특약 사항이라고 볼 수 있습니다.

전세금 보증 보험도 전세 자금 대출과 마찬가지로 일정한 기준을 통과한 부동산에 대해서만 가입을 승인해줍니다. 보증 보험은 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증보험에서 먼저 임차인에게 전세보증금을 지급하고 보증보험 측에서 임대인에게 전세 보증금을 청구하는 형태이기 때문에, 향후 전세보증금을 돌려받지 못할만한 위험한 부동산에 대해서는 보증 보험을 들어주지 않습니다. 따라서 이러한 특약을 넣게 되면 보증 보험 가입승인을 받지 못했을때 계약이 무효가 되며 지급한 금액을 전액 돌려받을 수 있습니다.

전세금 반환 보증과 전세권 설정에 관해서는 아래의 포스팅도 참고해보시면 좋을 것 같습니다.

전세 자금을 지키자! 전세권 설정과 전세보증금 반환 보증 종류와 차이점, 신청 방법 

전세 자금을 지키자! 전세권 설정과 전세보증금 반환 보증 종류와 차이점, 신청 방법

 

3. 등기부상 권리 변경

• 임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

세번째 특약은 등기부상의 권리 변경을 제한하는 내용입니다. 이 특약을 넣어햐 하는 이유는 전입신고와 확정일자 시점과 대항력 효력 발생 시점에 차이가 있기 때문입니다. 임차인은 이사 당일 확정일자를 받고 전입신고를 하게 되는데, 대항력과 우선 변제권은 다음날 0시 이후를 기준으로 생깁니다. 따라서 전입신고와 확정일자 이후 다음날 0시가 될 때까지 대항력의 공백이 생기게 되는 것입니다.  

따라서 확인해야할 것이 바로 등기부등본입니다. 잔금 지급 전과 잔금 지급일, 잔금 지급 다음날까지 총 세번에 걸쳐 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 하지만 세번에 걸쳐 확인하더라도 대항력의 공백이 생기는 것은 어쩔 수 없기 때문에 특약을 통해 그 공백을 채워준다고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

전세 사기와 관련하여 가장 중요한 특약이 위의 세가지 특약 입니다. 이 세가지만 넣어도 전세 보증금은 어느정도 보호할 수 있게 됩니다.

 

 

4. 소유권 이전 등기 금지

• 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

네번째 특약도 역시 전세보증보험이 관련된 특약입니다. 전세 보증보험 가입 심사 과정에서 소유자가 바뀌게 되면 서류 심사를 재검토할 수 있기 때문에 시간이 더 오래 걸리게 됩니다. 혹은 최악의 경우 심사가 보류되거나 취소될 수도 있기 때문에 이 특약도 꼭 넣는 것을 추천드립니다.

 

 

5. 체납 세금

• 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하고, 임차인이 세금 체납 내역을 확인하는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

다섯번째 특약은 최근 이슈가 되고 있는 세금 체납에 대한 내용입니다. 이 특약이 중요한 이유는, 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 임차인이 선순위 채권자라고 해도 세금 체납이 많다면 낙찰 대금에서 세금 체납 부분이 먼저 징수되기 때문입니다. 따라서 세금 체납 금액이 커서 경매 낙찰가에서 징수가 많이 되었다면 임차인의 전세 보증금 만큼 돈이 남지 않을 수도 있고, 그렇게 되면 전세 보증금을 전부 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

이 같은 상황을 막기 위해서 임대차 계약시 임대인의 체납 세금을 임대인의 동의 없이도 확인할 수 있는 제도가 신설 되었습니다. 계약을 진행하면서 공인중개사에게 요청하시거나 국세청, 행정안전부를 통해서 확인이 가능합니다.

 

 

6. 소유권 변경 고지 의무

• 임대인은 계약 기간 중 매매 또는 담보 제공을 하는 경우, 임차인에게 통보하여 주기로 한다. 이 경우 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 임대차 계약을 종료할 수 있다.

마지막으로 소유권 변경 고지 의무에 대한 특약입니다. 이 특약은 임대인이 임대차 계약 기간 중 임차 물건을 타인에게 매도하는 경우에 발생하는 문제를 대비하기 위한 것입니다. 전세 사기 방법 중에서 대표적으로 사용되는 수법이기도 합니다. 

만약 신규 임대인이 경제 상황이 어렵거나 신뢰하기 어렵다고 판단될 경우 임대인 지위 승계 거부와 더불어 임대차 계약의 해지와 우선 변제를 기존 임대인에게 요구할 수 있습니다. 전세 사기가 의심된다면 반드시 거부 의사를 밝히고 계약 해지 절차를 밟는 것이 좋습니다.

 

 

특약은 상호 협의 사항

지금까지 전세 사기 방지를 위해 넣어야할 필수적인 특약 6가지를 알아보았습니다. 임대차 계약은 법률로 정해진 형식이 없고, 특히 특약과 관련된 부분은 상호 협의하에 작성하기 때문에 정해진 답이 없습니다. 

따라서 계약 상대방과 협의를 통해 크게 문제 되지 않는 선에서 수정하는 등의 융통성이 발휘하는 것이 원만한 계약을 완료하는데 도움이 될 것입니다. 다만 의심스러운 부분이 있다면 공인중개사와 상의해서 크게 문제가 없다면 따르는 것이 좋겠습니다.

하지만 절대적으로 지켜야할 것은 나의 전세 보증금입니다. 이와 관련된 특약 사항은 꼭 넣으시길 바랍니다. 최근 전세 사기 등으로 인한 임차인의 우려를 임대인도 충분히 공감하는 분위기이고, 크게 문제가 없다면 특약을 넣는것도 원활할 것입니다.

 

전세 자금 대출과 전세금 반환 보증 보험에 대해서도 아래의 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다.

전세 자금을 지키자! 전세권 설정과 전세보증금 반환 보증 종류와 차이점, 신청 방법 

전세 자금을 지키자! 전세권 설정과 전세보증금 반환 보증 종류와 차이점, 신청 방법

 

[버팀목 전세자금 대출] 신청 자격 조건 한도 금리 기간 신청 방법 총정리 

[버팀목 전세자금 대출] 신청 자격 조건 한도 금리 기간 신청 방법 총정리

2023년 신혼부부 전세자금대출 조건, 한도, 금리, 신청 방법 (주택도시기금)

2023년 신혼부부 전세자금대출 조건, 한도, 금리, 신청 방법 (주택도시기금)

중소기업취업청년 전월세보증금 대출 신청 자격, 금리, 한도, 대출 기간, 유의사항, 신청 방법 

중소기업취업청년 전월세보증금 대출 신청 자격, 금리, 한도, 대출 기간, 유의사항, 신청 방법

신생아 특례 대출, 주택 구입 자금 대출, 전세 자금 대출, 신청 자격 조건, 한도, 금리 총 정리 

신생아 특례 대출, 주택 구입 자금 대출, 전세 자금 대출, 신청 자격 조건, 한도, 금리 총 정리