재건축 초과 이익 환수제란? 대상 지역, 부담금 계산, 완화 방안

아파트 재건축 절차 및 단계별 소요 기간 총 정리

아파트 재건축 절차 및 단계별 소요 기간 총 정리

 

예전 포스팅에서는 재건축의 절차와 그에 따른 소요 시간에 대해 알아봤습니다.

절차적으로는 위와 같이 진행되지만, 사실 재건축을 진행하는데 가장 큰 걸림돌은 바로 정부의 규제입니다.

재건축을 하려면 크게 세가지의 규제를 통과해야 합니다. 바로 안전진단, 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 입니다.

그 중 안전진단은 요건이 많이 완화된 상태이며, 분양가 상한제는 강남 3구, 용산구를 제외하고 해제된 상태입니다.

마지막 규제인 재건축 초과이익 환수제는 계속 완화하는 방향으로 국회에서 논의 중이지만 아직 통과하지는 못하고 있습니다. 

그럼 재건축 초과 이익 환수제가 어떤 것인지, 또 정부는 어떤 식으로 완화하려 하고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

재건축 초과이익 환수제란?

재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3,000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 재건축 초과이익 환수제의 도입 취지는 재건축의 투기 수요를 억제하고 집값을 안정시키기 위함 입니다. 2006년에 처음 시행되었으나 부동산 침체 등의 이유로 한동안 유예되었다가 2018년 1월부터 다시 시행되었습니다.

 

재건축 사업에 투자 수요가 몰리는 이유는 재건축 사업을 성공적으로 마치게 되면 수익이 상당하기 때문입니다. 대부분 재건축을 추진하는 아파트들은 입지는 좋지만 건물 자체는 노후한 경우가 많습니다. 따라서 주변의 신축에 비해 집값이 낮은 경우가 많은데, 재건축을 하게되면 그만큼 집값이 상승하게 됩니다. 또 재건축을 하면서 세대수가 늘어나면 늘어난 세대수만큼 분양을 받고, 그만큼의 이익도 재건축 조합원들의 몫이 됩니다. 따라서 재건축 단지에 투자하게 되면, 재건축 사업이 완료된 뒤 신축이 되면서 올라간 집값 + 일반 분양으로 인한 수익만큼 돈을 벌 수 있는 것입니다.

 

그래서 그렇게 얻게 되는 수익에 부담금을 매기는 것이 재건축 초과이익 환수제라고 할 수 있습니다. 하지만 이 제도는 집값 상승에 대해 그저 단기적인 처방이라는 데에 문제가 있습니다. 재건축 초과이익 환수제로 인해 재건축 사업의 수익성이 떨어지게 되면 재건축 사업을 추진하지 못하게 되는데, 그렇게 되면 결국 노후된 아파트는 더욱 노후화 되고, 입지가 좋은 곳에 신규 아파트 공급이 안되므로 장기적으로는 오히려 더 큰 폭으로 집 값이 오르게 됩니다. 수요만 있고 공급이 없는 상태가 되는 것입니다.

 

이와 같은 이유 때문에 재건축 초과이익 환수제를 시행했고, 다시 완화하려는 움직임이 있는 것입니다.

그렇다면 현재 시행중인 재건축 초과이익 환수제는 어떻게 이루어지는지 살펴보겠습니다.

 

 

1. 재건축 초과이익 환수제 대상

재건축 조합 중 2018년 1월 2일 이후로 관리처분인가를 받은 단지는 모두 재건축 초과이익 환수제의 대상이 됩니다. 이전 포스팅에서 살펴봤듯이 재건축은 많은 절차가 있는데, 그 중에서 관리처분인가는 모든 계획을 수립하고 착공을 하기 직전에 받는 허가 입니다.

아파트 재건축 절차 및 단계별 소요 기간 총 정리

아파트 재건축 절차 및 단계별 소요 기간 총 정리

 

 

2-1. 재건축 초과이익 계산 방법 : 초과이익이란?

재건축 사업의 초과이익을 계산하기 위해서는 재건축 완료 후 주택의 가격이 어떤 식으로 형성되는지를 알아야 합니다.

• 재건축 완료 후 주택 가격 = ①개시 시점 주택 가액 + ②정상 주택 가격 상승분 + ③개발비용 + ④초과이익

 

①개시 시점 주택 가액 : 개시 시점 주택 가액은 재건축 사업이 시작될 당시의 기존 아파트의 공시 가격을 말합니다. 한국 감정원에서 가격을 산정합니다.

② 정상 주택 가격 상승분 : 주택 가격은 재건축과 관계 없이 매년 일정가격 상승합니다. 인플레이션 때문인데, 정기 예금 이자율 혹은 평균 집값 상승률로 계산합니다.

③ 개발 비용 : 재건축 사업을 진행하면서 드는 비용을 말하며, 설계비, 공사비, 조합원 운영비 등 모든 비용이 포함됩니다.

 

④ 초과 이익 : 재건축을 완료하고 집값 상승분과 개발 비용을 빼고 조합원이 얻은 이익을 말합니다. 즉 재건축 완료 후 주택 가격에서 ①, ②, ③을 뺀 가격입니다. 재건축 완료 후 주택 가격도 한국 감정원에서 가격을 산정합니다.

 

2-2. 재건축 초과이익 환수제 계산 방법 : 1인당 초과이익 구간별 누진 적용

재건축 초과이익 환수제에 따른 부담금은 1인당 초과 이익 금액에 따라 구간별로 누진적용됩니다. 1인당 초과 이익은 초과이익을 조합원 수로 나눈 금액입니다. 예를들어 초과이익이 1000억원인데 조합원이 1000명이라면 1인당 초과 이익은 1억원이 됩니다.

조합원 1인당 초과 이익	부담금
3천만원 이하	면제
3천만원 ~ 5천만원	3천만원 초과액의 10%
5천만원 ~ 7천만원	200만원 + 5천만원 초과액의 20%
7천만원 ~ 9천만원	600만원 + 7천만원 초과액의 30%
9천만원 ~ 1억1천만원	1200만원 + 9천만원 초과액의 40%
1억 1천만원 초과	2000만원 + 1억 1천만원 초과액의 50%

즉, 1인당 초과 이익이 1억원일 경우 부담금은 1200만원 + 9천만원 초과액의 40%, 즉 1600만원이 됩니다.

 

3. 재건축 초과이익 환수제 완화 방안과 전망

재건축 초과이익 환수제 완화 방안은 크게 4가지가 있으며, 모두 부담금을 줄이려는 방향으로 되어 있습니다.

① 초과 이익 산정 부과 개시 시점 

재건축 시작 시점을 추진위 구성 승인일 => 재건축 조합 설립 인가일로 조정

- 재건축 추진 위원회를 구성한 뒤 재건축 조합 설립까지도 꽤 오랜 시간이 걸리기 때문에 그 사이의 집값 상승분은 빼고 초과이익을 계산할 수 있게 됩니다.

 

② 면제 금액 1억원으로 상향

현재는 면제 금액이 3,000만원입니다. 이를 1억원까지 상향하는 방안입니다.

 

③ 부과 구간 확대

현재는 2,000만원 단위로 누진이 적용됩니다. 이를 7,000만원 단위로 바꾸는 방안이 논의중입니다.

 

④1주택자 장기보유자 감면 제도 신설

1가구 1주택자가 10년 이상 보유와 5년 이상 거주시에 부담금을 50% 경감하는 방안입니다. 현재는 장기 보유한 사람은 전혀 혜택이 없는 상태입니다.

 

이처럼 재건축 초과이익 환수제의 부담금을 낮추려는 방안이 국회에서 논의중이지만, 야당의 반대로 통과를 못하고 있습니다. 따라서 아직까지는 지켜봐야할 단계로 보여집니다.

 

 

4. 재건축 초과이익 환수제 맺음말

재건축 사업에 투기 수요가 몰려서 집값을 상승시키기도 하지만, 그것보다 입지가 좋은 지역의 노후된 아파트를 재건축 함으로써 공급이 생기고, 주거 환경도 개선되는 효과가 더 클 것으로 보입니다. 하루 빨리 재건축 초과이익 환수제가 완화되어 많은 노후 아파트들이 재건축 사업을 추진할 수 있으면 좋겠습니다.