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부동산 정보

전세 자금을 지키자! 전세권 설정과 전세보증금 반환 보증 종류와 차이점, 신청 방법

by 보리똥개 2023. 11. 5.
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최근에 빌라왕 사건과 역전세난 등으로 깡통 전세, 전세사기로 인해 전세금을 못 돌려받는 것에 대한 우려가 커지고 있습니다. 비싼 전세금을 내고 들어간 세입자 입장에서는 거의 전재산과 다름없는 돈일텐데, 못돌려받을 수 있다고 생각하면 불안감이 상당할 것 같습니다. 그런 전세금을 돌려받을수 있도록 보장하는 방법이 두가지가 있습니다. 바로 전세권 설정과 전세 보증금 반환 보증이 그것입니다. 두가지는 같이 쓸 수 없고 한가지만 사용할 수 있는데, 그럼 전세권 설정과 전세 보증금 반환 보증이 각각 무엇이며 어떤 차이점이 있는지, 사용하려면 어떻게 해야하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

전세권 설정이란?

전세권 설정이란 '내가 이 집에 전세로 살고 있는 세입자다'라는 것을 등기사항전부증명서에 기록하는 것입니다. 전세금을 돌려받을 권리를 등기에 명시하는 것입니다. 이렇게 전세권을 설정해 두면 전세보증금과 관련해 문제가 생겼을 경우, 예를 들어 집이 경매로 넘어가거나 할 경우에 다른 채권자들보다 먼저 변제받을 수 있습니다. 경매로 팔린 뒤 다른 채무자들보다 앞서 전세금부터 돌려준다는 것입니다.

 

1. 전세권 설정을 하는 방법

전세권을 설정할 때 중요한 점은 바로 집주인의 동의가 필요하다는 것입니다. 집주인과 세입자가 공동 신청을 해야하기 때문입니다. 등기부등본에 전세권 내용을 기재하는 과정에서 임대인의 주민등록 초본, 인감증명서, 인감도장, 등기권리증이 필요합니다. 

집주인의 동의를 받았다면 전세 계약서 작성 시 '임대인은 전세권 설정에 동의한다'와 같은 특약을 넣어줍니다. 이후 인터넷 등기소에서 등기신청서를 작성하면 됩니다. 이때 위임장도 함께 작성하여 잔금 지급시에 해당 위임장에 임대인의 서명, 혹은 날인을 받으면 신청이 완료됩니다.

 

2. 전세권 설정의 수수료

전세권 설정은 비용이 조금 들어가는게 단점인데, 이 비용은 모두 임차인이 부담하게 됩니다. 등록세, 지방교육세, 등록 수수료, 법무사 수수료 등이 비용으로 들어갑니다. 특히 등록세와 지방 교육세는 전세 보증금과 비례하기 때문에 전세 보증금이 높을 수록 비용이 많이 드는 단점이 있습니다.

  • 등록세 : 전세보증금의 0.2%
  • 지방교육세 : 등록세의 20%
  • 등록 수수료 : 부동산당 10,000원 ~ 15,000원
  • 법무사 수수료 : 평균 20~30만원

간다닣 계산해보면 만약 1억원 정도의 전세보증금이라면 대략 50만원 정도의 비용이 든다고 볼 수 있습니다.

 

3. 전세권 설정의 효력

전세권을 설정하면 등기사장전부증명서, 즉 등기부에 세입자의 권리를 명시하게 되며 세입자의 우선변제권을 보존하게 되는 효력이 있습니다. 이것은 확정일자를 받는 것과 같은 효력인데, 확정일자와 전세권 설정은 차이가 있습니다.

확정일자를 받는 것은 집주인의 동의가 필요 없고, 비용도 수수료 600원만 내면 가능합니다. 하지만 전세권 설정은 집주인의 동의도 필요하고, 비용도 확정일자를 받는 것보다 많이 들어갑니다.

그럼에도 불구하고 전세권 설정을 하는 이유는, 효력 발생 시점과 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우에 세입자가 할 수 있는 것이 차이가 나기 때문입니다. 확정일자는 확정일자를 신청한 다음날부터 효력이 발생하지만 전세권 설정을 한 경우 신청일 당일부터 효력이 발생하게 됩니다. 또, 확정일자만 받은 경우에는 집주인에게 임차보증금반환청구소송 등을 제기한 뒤 승소해야 강제 집행 절차를 할 수 있지만 전세권 설정을 했을 경우에는 별도의 판결 없이 직접 경매 신청이 가능합니다.

 

따라서 비용이 조금 들더라도 좀더 적극적으로 나의 전세 보증금을 지키고 싶다! 하는 분들은 전세권 설정까지 하시면 되겠습니다.

 

 

전세보증금 반환 보증이란?

전세보증금 반환 보증이란 전세보증금을 돌려받지 못할때 보험 회사가 집주인 대신에 보증금을 지급하는 보험이라고 할 수 있습니다. 전세보증금 반환 보증은 전세권 설정과는 동시에 하지 못하기 때문에 전세권 설정이 되어 있다면 해지한 뒤에 보험에 가입해야 합니다. 따라서 임차인은 전세권 설정과 전세보증금 반환 보증 둘 중에 하나를 골라야합니다.

 

1. 전세보증금 반환 보증 가입 방법

전세권 설정과 전세보증금 반환 보증의 차이점은 임대인의 동의 여부입니다. 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요하지만 전세보증금 반환 보증은 임대인의 동의가 필요 없습니다. 

전세 보증금 반환 보증을 가입하기 위해서는 시기가 중요합니다. 전세 계약 기간의 1/2가 경과하기 전까지만 가입 가능하기 때문에 시기를 놓치지 않도록 주의하셔야 합니다.

전세보증금 반환 보증은 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI)에 방문하거나 신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, 하나은행, 기업은행, 농협은행, 경남은행, 수협은행, 대구은행, 부산은행 등의 위탁 금융기관에 방문해서 가입 가능하며, 네이버 부동산, 카카오페이, 국민카드, 모바일 어플 등에서 비대면으로도 가입 가능합니다.

 

2 . 전세 보증금 반환 보증의 기관 별 차이

전세 보증금 반환 보증은 세개의 기관에서 다루고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 이렇게 세개의 기관에서 가입할 수 있으며, 보증 기관의 심사를 거쳐서 가입합니다. 세개의 기관은 각각 가입할 수 있는 주택 유형과 보험료, 한도 등에서 차이가 있습니다.

 

① 주택도시보증공사(HUG) : 전세보증금 반환 보증

  • 보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억원 이하(비수도권)
  • 주택 유형 : 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인 복지시설
  • 신청 방법 : HUG, 모바일어플, 위탁은행, 네이버 부동산, 카카오페이 등

 

② 주택금융공사(HF) : 전세 지킴 보증 (주택금융공사가 보증한 전세대출을 받은 차주만 가입 가능)

  • 보증금 : 7억원 이하(수도권), 5억원 이하 (비수도권)
  • 주택 유형 : 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택
  • 신청 방법 : 위탁 은행

 

③ 서울보증보험(SGI) : 전세금보장신용보험

  • 전세금 : 제한 없음(아파트), 10억원 이하(기타)
  • 주택 유형 : 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔
  • 신청 채널 : 홈페이지, 서울보증보험 지점

 

마치며..

전세권 설정과 전세보증금 반환 보증에 대해서 알아보았습니다. 두가지는 동시에 신청할 수 없기 때문에 장단점을 잘 따져보고 선택하시기 바랍니다. 

 

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