재건축 건폐율, 용적률 뜻과 향후 완화 전망

재건축 사업에 대해 알아보다보면 건폐율, 용적률,대지지분 등의 용어가 등장합니다. 언뜻 봐서는 무슨 뜻인지 알기 어려운데요, 이 건폐율과 용적률, 대지지분은 재건축 사업의 수익을 결정하는 요소이기 때문에 상당히 중요합니다. 건폐율, 용적률, 대지지분이 어떠냐에 따라서 재건축 사업을 추진할지 말지가 정해지기도 합니다. 또한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 각 토지의 용도에 따라서 건폐율과 용적률을 제한하고 있습니다. 그렇다면 건폐율과 용적률이 무엇이고 왜 재건축 사업에서 중요한지, 향후 어떻게 변화할 것인가에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

건폐율이란?

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상이 있는 경우에는 이들 건축 면적의 합계)의 비율을 말합니다.

• 건폐율(%) = 건축 면적 / 대지면적 X 100

그림으로 보면 좀 더 이해가 쉽습니다. 대지면적 당 건축 면적의 비율이기 때문에 건폐율이 높을수록 건물이 빽빽하고, 건폐율이 낮을수록 여유롭습니다. 따라서 아파트도 건폐율이 높은 아파트보다 낮은 아파트가 널찍하고 여유롭게 느껴집니다.

용도지역, 용도지구별 건폐율의 최대 한도는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 관할구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 기준을 정해놓고 있습니다.

 

용적률이란?

용적률이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 의미합니다. 여기서 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥 면적의 합계를 말합니다. 이때 지하층의 면적, 지상층의 주차 면적, 주민 공동시설의 면적, 초고층건물의 피난 안전구역의 면적은 제외합니다.

• 용적률(%) = 연면적/대지면적 X 100

그림으로 보면 좀 더 이해가 쉽습니다. 건물을 각 층의 면적을 모두 더한 연면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다.

위 그림에서 대지 면적은 100평방미터 이며 1,2,3층의 바닥 면적이 각각 50평방미터 입니다. 지하 1층은 연면적에서 제외되기 때문에 용적률을 계산해보면 (50+50+50)/100 X 100 = 150%가 됩니다.

용적률이 높을수록 건물이 높이 올라갔다고 생각하면 쉽습니다.

용도지역, 용도지구별 용적률의 최대 한도 역시 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역 등의 특성을 고려하여 기준을 정해놓고 있습니다.

 

이렇게 건폐율과 용적률에 대해 알아봤습니다. 건폐율과 용적률을 보면 해당 지역의 개발 밀도를 가늠할 수 있습니다. 건물이 얼마나 빽빽하게, 어느 정도 높이로 지어졌는지 알 수 있습니다.

 

 

재건축 사업 추진 시 건폐율, 용적률의 중요성

재건축 사업에 있어서는 건폐율과 용적률이 상당히 중요하게 작용합니다. 현재 노후된 아파트의 용적률이 어떤지에 따라 허물고 새로 지을 아파트와의 용적률 차이로 인한 사업성이 달라지기 때문입니다. 위에서 말씀드렸던 것처럼 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에서 용도 지역에 따라 용적률 상한을 정해놓았기 때문에, 현재의 용적률이 너무 높다면 재건축을 한다해도 건물을 더 높이 짓기 힘들기 때문에 사업성이 떨어집니다. 

예를 들어, 현재 지어진 아파트의 용적률이 150%이며, 그 아파트가 지어진 지역의 용적률 상한이 250% 라면 재건축을 할때 기존 아파트를 허물고 용적률을 250%에 맞춰서 짓게 되면 그만큼 기존의 세대수보다 많은 세대수의 아파트를 지을 수 있게 됩니다. 이렇게 늘어난 세대수는 일반 분양으로 공급 되고 이렇게 공급되는 분양 가구수가 많을 수록 건설사와 기존에 살고 있던 재건축 조합원들의 수익이 커집니다. 따라서 현재 용적률이 낮을수록, 그 지역의 용적률 상한이 높을 수록 사업성이 좋아지는 것입니다.

 

따라서 재건축 사업이 추진되는 아파트를 살펴볼때는 꼭 건폐율과 용적률을 살펴보고 그 지역의 용도가 어떻게 설정되어 있는지, 그 용도지역의 용적률 상한은 어느 정도인지 알아봐야하겠습니다.

 

 

용적률 완화 전망과 한계

최근 정부에서 용적률 완화와 재건축 규제 완화 등의 움직임을 보이고 있으며, 실제로 지난 6월 30일에 도시, 주거환경정비법 개정안이 발표되기도 했습니다. 역세권 등의 주택 공급 필요성이 높은 지역에서 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 완화할 수 있게 되었으며, 용도지역을 상향해서 용적률을 올릴 수도 있게 되었습니다. 

 

하지만 무작정 용적률이 올라간다고 좋기만 한것은 아닙니다. 용적률을 높여 가구수가 증가하게 되면 주거 환경의 질이 떨어질 수 밖에 없기 때문입니다. 건물이 높아질수록 일조권, 조망권, 사생활 침해 등의 우려가 높아지며, 가구수가 늘어나는 만큼 도로 등의 교통망도 확보되지 않으면 교통난이 생길 가능성이 높아집니다. 용적률만 높인다고 되는 것이 아니라 기반 시설인 도로, 교통, 수도, 전기, 폐기물, 인프라, 학교 등 전반적인 검토가 필요한 것입니다.

 

또한, 용적률 기준이 완화된다고 재건축 사업성이 크게 개선되지 않을 수도 있습니다. 용적률이 완화된 만큼 일정 비율만큼 임대 주택을 지어서 공급해야 하는데, 임대 주택을 짓는 가격에 비해서 공공에서 매입하는 가격이 터무니 없이 싸기 때문입니다. 즉 임대주택이 늘어나면 그만큼 손해가 발생하기 때문에 이익이 줄어들게 됩니다.

 

이처럼 단순히 용적률이 완화된다고 해서 재건축 사업의 사업성이 획기적으로 개선되지 않기 때문에 재건축 예정 아파트에 투자하시는 분들은 주의 깊게 보셔야겠습니다. 또한 건폐율, 용적률 뿐만 아니라 재건축 시에 따져야할 것이 바로 대지지분인데요, 이 대지지분에 관해서는 앞으로 포스팅에서 또 다뤄보도록 하겠습니다.

 

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