재건축 사업 수익성의 지표가 되는 대지지분과 무상지분율! 뜻과 계산 방법

 

투자 목적으로 재건축 사업을 추진중인 아파트들을 살펴보시는 분들이라면 건폐율과 용적률을 보는 것도 중요하지만 건폐율과 용적률 못지 않게 중요한 것이 바로 대지지분과 무상지분율입니다. 건폐율과 용적률은 지난 포스팅에서 살펴보았으니 참고해보면 좋을 것 같습니다. 

재건축 건폐율, 용적률 뜻과 향후 완화 전망

재건축 건폐율, 용적률 뜻과 향후 완화 전망

그럼 오늘은 대지지분과 무상 지분율이 어떤 것인지, 어떻게 계산하면 되는지 한번 살펴보겠습니다.

 

대지지분이란?

대지지분이란, 공동주택 전체의 대지면적을 소유자 수(세대수)로 나누어 등기부에 표시한 면적을 말합니다. 즉, 공동 주택 전체의 대지 면적 중에서 가구 하나가 갖는 대지의 면적을 대지 지분이라고 합니다. 쉽게 말해 '아파트 한 채가 갖고 있는 땅의 면적'이라고 생각하면 됩니다. 예를 들어 한 아파트 단지의 전체 대지면적이 10000평방미터이고 세대수가 1000세대라면 한 세대당 대지 지분은 10평방미터가 됩니다.

이 대지지분이 클수록 재건축시에 수익성이 높아지는데, 이는 건폐율, 용적률과도 밀접한 연관이 있습니다. 건폐율과 용적률이 낮은 아파트, 즉 동 수가 적으면서 저층일수록 한 세대가 가져가는 대지 지분이 커지기 때문입니다. 따라서 대지지분이 클수록 더 많은 추가 세대를 분양할 수 있고, 이를 보상받을 조합원의 수도 적기 때문에 재건축 시에 사업성이 좋아지게 됩니다. 반대로 대지지분이 낮으면 재개발이나 재건축 시에 보상해줄 대상이 많다는 뜻으로, 사업성이 떨어지게 됩니다.

 

대지지분이 중요한 이유

1. 대지지분을 통해 아파트의 주거환경이 얼마나 쾌적한지 알 수 있다.

- 대지지분이 큰 아파트는 용적률이 낮다는 뜻이므로, 대지지분이 높을수록 동간 간경이 넓고, 층수는 낮으며 기타 편의 시설이 있는 공간(놀이터, 운동시설, 노인정, 관리사무소 등)이 많다는 것을 의미합니다.

 

2. 대지지분은 재건축을 추진하는 아파트의 향후 무상 입주 평형과 추가 부담금을 산정할때의 기준이 된다.

- 대지 지분이 클수록 재건축 조합원이 재건축 사업 준공 이후에 무상 입주할 수 있는 아파트의 평형이 커지게 되며, 추가 부담금 또한 줄어들게 됩니다. 이를 무상지분율이라고 하는데, 이 무상지분율에 대해서는 아래에서 자세히 다루도록 하겠습니다.

 

그럼 이렇게 중요한 대지 지분은 어떻게 확인해야 할까요?

 

대지지분 확인, 계산 방법

1. 등기부등본을 발급해서 확인한다(유료)

등기소나 법원, 구청 등에서 직접 발급받거나 http://www.iros.go.kr/ 법원 인터넷 등기소에 접속하면 쉽게 대지지분을 확인할 수 있습니다. 단, 700원의 비용이 들어갑니다. 

대법원 인터넷등기소

등기부등본에서 표제부의 대지권 비율 항목을 확인하면 아파트의 대지지분이 어느정도인지 확인할 수 있습니다.

무료로 확인할 수 있는 방법도 있습니다.

 

2. 인터넷 사이트에서 확인한다.

① 시:리얼 (전국 부동산 확인 가능) : https://seereal.lh.or.kr 접속 후 부동산 종합정보→ 주소 입력 후 검색하기 → 건물 대장 목록 클릭 → 대지권 정보 조회 → 동, 호수 입력 후 검색

씨:리얼 (SEE:REAL)

 

② 서울시 부동산 정보 광장 (서울시만 확인 가능) : 서울시에 위치한 부동산이라면 서울시 부동산정보광장에서 확인 가능합니다. 

https://land.seoul.go.kr:444/land/ 접속 후 부동산 종합정보 → 주소 입력 후 검색하기 → 토지 임야 정보 → 대지권 지분 비율 → 동, 호수 입력 후 검색

서울시 부동산 정보광장 메인

 

이렇게 대지 지분을 확인했으니, 이제 무상 지분율을 계산할 수 있습니다. 그럼 무상지분율이 무엇인지, 어떻게 계산하는지 알아보겠습니다.

 

무상지분율이란?

무상지분율이란, 아파트 재건축 시 가구당 대지 지분 중 몇 %를 무상으로 주는지 따지는 비율입니다. 조합원이 추가로 부담하는 금액 없이 입주할 수 있는 면적을 대지지분으로 나눈 것입니다. 예를 들어 한 가구의 현재 대지지분이 15평이고 무상 지분율이 200%라고 하면 30평형(건축평형)을 추가 부담금 없이 무상으로 분양받을 수 있는 것입니다.

그럼 무상 지분율은 어떻게 계산하는걸까요?

 

재건축 무상지분율 계산 방법

재건축을 추진할때 무상지분율을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

먼저 총 개발 이익을 계산해야 합니다.

 

1. 총 개발이익 = 총 분양 수입 - 총 공사 비용

 

이렇게 구해진 총 개발이익을 평당 분양가로 나누면 전체 무상지분 면적이 나옵니다.

 

2. 총 무상지분 면적 = 총 개발이익 / 평당 분양가

 

이 총 무상지분 면적을 총 대지면적으로 나눈뒤 100을 곱해주면 무상 지분율이 나옵니다.

 

3. 무상지분율 = (총 무산지분 면적 / 총 대지면적) X 100

 

무상 지분율을 높이는 방법

무상지분율은

① 용적률이 높아질수록

② 분양가격이 높을수록

③ 분양세대수가 많을수록

높아지게 됩니다.

 

또한, 총 지출 비용, 즉 시공에 소요되는 건축비가 줄어들수록 무상 지분율이 높아집니다. 따라서 재건축을 시공하는 시공사의 선정도 중요하겠습니다.

 

 

대지지분, 무상지분율 정리

대지지분은 '아파트 한채가 갖고 있는 대지의 면적'이며, 무상지분율은 재건축 사업 시행 시에 그 대지면적으로 받을 수 있는 평수(지분)이 어느정도 되는지를 나타내는 비율입니다. 따라서 대지지분과 무상지분율이 높을수록 재건축 사업의 수익성이 높아지게 됩니다. 하지만 무상 지분율을 무작정 높이기 위해서 무리하게 일반 분양가를 높이게 되면 이로인한 미분양이 발생할 수도 있고, 무리하게 시공비를 줄이기 위해서 부실시공을 하는 등의 부작용이 발생할 수도 있습니다. 무조건 무상지분율을 높게 제시하는 시공사가 꼭 좋은 것만은 아닐수도 있는 것입니다.

 

물론 대지지분이 클수록, 무상지분율이 높을수록 재건축 이후의 수익률이 높아지기 때문에 재건축 아파트에 투자한다면 꼭 대지지분과 무상지분율을 꼼꼼히 따져보는게 좋겠습니다. 

이 외에도 아파트 재건축 사업의 절차와 단계별 소요 기간 등이 궁금하시면 아래의 포스팅도 참고해보시기 바랍니다.

아파트 재건축 절차 및 단계별 소요 기간 총 정리

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