전세/월세 계약 갱신 청구권 행사 방법과 거절 사유

 

전세 혹은 월세로 살면서 임대차 계약 만료가 다가오면 걱정되는 부분이 바로 계약 갱신일 것입니다. 최근에는 임대차 3법의 도입으로 세입자를 보호하는 장치가 많이 마련되었는데, 그중에서도 2020년 7월에 도입된 계약갱신 청구권은 세입자의 주거 안정을 위해 만들어졌습니다. 그럼 이번 포스팅에서는 계약 갱신 청구권이 무엇인지, 행사 가능 기간과 행사 가능 횟수는 몇번인지, 어떤 방법으로 계약갱신 청구권을 행사할 수 있는 지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 계약 갱신 청구권이란?

계약 갱신 청구권이란 임대차 3법 중 하나로, 임차인을 보호하기 위해 도입된 제도 입니다. 보통 전세 계약에만 쓸 수 있다고 알고 있는 경우가 많은데, 월세 계약에도 적용되는 제도 입니다. 

 

계약 갱신 청구권의 주된 내용은, 임차인에게 최초로 계약된 2년의 전월세 기간에서 1회 더 계약을 갱신할 수 있는 권리입니다. 또한 계약 갱신 청구권을 행사하여 계약을 갱신할 경우, 계약갱신청구권과 함께 도입된 '전월세 상한제'도 적용되어 보증금을 5% 이상 증액하지 못합니다.

 

따라서 계약갱신청구권에 따라 임차인이 희망할 경우 임대차 계약은 1회 연장, 즉 2년이 연장됩니다. 임차인의 입장에서는 안정적으로 2+2년, 즉 4년을 보장받게 되는 것입니다. 또한 보증금 증액도 5% 이내로 제한되기 때문에 금전적인 부담도 많이 줄어들게 됩니다. 

 

계약갱신 청구권이란 임차인이 희망할 경우 계약을 1회 더 갱신할 수 있는 권리.
따라서 전세 계약시 2+2년 보장
전월세 상한제 적용으로 보증금 증액 5%이내로 제한

2. 계약 갱신 청구권의 행사 가능 횟수

계약 갱신 청구권은 임차인의 계약 기간 동안 1회 사용할 수 있습니다. 즉 2년 계약 후 만료 되기 전에 계약 갱신 청구권을 1회 사용하여 2년 더 갱신하여 거주할 수 있는 것입니다.

하지만 만약 묵시적 계약 갱신을 했다면 더 긴 기간동안 거주하는 것도 가능합니다.

여기서 묵시적 계약 갱신이란, 계약 만료가 된 뒤에도 임대인과 임차인의 상호 간의 의사표시가 없이 계약 기간이 끝났을 경우, 이전 계약과 같은 조건으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 즉, 2년 거주 뒤 같은 조건으로 2년이 자동 연장된 것입니다. 이런 경우에는 다음 2년이 끝나갈 시점에 계약 갱신 청구권을 행사하게 되면 2년 더 거주하는 것이 가능합니다. 즉 4년+2년이 되는 것입니다.

즉, 임대차 계약이 만료되기 전 1회만 사용 가능하지만 기간에 관계없이 1회 사용 가능하기 때문에 묵시적 계약 갱신의 경우에도 사용이 가능합니다.

 

계약 갱신 청구권은 1회만 사용 가능
묵시적 계약 갱신 이후에도 사용 가능

 

 

3. 계약 갱신 청구권의 행사 가능 기간

계약 갱신 청구권은 사용 가능한 기간이 정해져있습니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월(1개월) 전까지 사용 가능합니다. 만약 2020년 12월 10일 이전 계약일 경우에는 계약만료 1개월 전까지 사용 가능합니다.

이때 정해진 기간에 계약갱신 청구권을 행사하지 않으면 효력을 잃기 때문에, 꼭 기간에 맞춰서 사용해야합니다.

 

계약 만료 2개월~6개월 전까지 사용 가능
기간을 놓칠 경우 사용 불가

4. 계약 갱신 청구권의 행사 방법

계약 갱신 청구권의 행사 방법은 간단합니다. 앞서 말씀드린 계약 갱신 청구권 행사 가능 기간(계약 만료 2~6개월 전)에 임대인에게 계약을 갱신하겠다는 의사를 통보하면 됩니다. 이때 전화 통화 보다는 증거가 남을 수 있는 문자 메세지나 문서를 통해 하는 것이 좋습니다. 따라서 임대인에게 문자 메세지, 카카오톡 메세지, 혹은 이메일 등으로 갱신 의사를 통보하는 것이 좋습니다.

 

문자 메세지나 카카오톡, 이메일 등으로 
임대인에게 계약 갱신 의사를 통보

 

5. 계약 갱신 청구권의 행사 효과

임차인이 계약 갱신 청구권을 행사하게 되면 임대차 계약은 자동으로 2년 연장됩니다. 이때 임대인이 보증금을 증액하고자 하는 경우 기존 임대 보증금의 5% 이내로만 증액이 가능하며, 임차인과의 상호 협의가 있어야 증액이 가능합니다. 물론 보증금의 인상이나 유지 같은 것은 주변 시세의 영향을 받기 때문에, 주변 임대 시세에 따라서 그때 그때 다를 것입니다.

 

또한 계약 갱신 청구권을 사용한 후에 계약이 만료 되어도 묵시적 계약 갱신이 된다면 2년 더 거주하는 것도 가능할 것입니다. 즉, 계약 갱신 청구권을 사용한 이후에도 거주하는 것이 불가능 한 것은 아닙니다. 묵시적 계약 갱신이 아닌 재계약을 통한 계약 갱신도 가능하지만, 이같은 경우 '전월세 상한제'의 적용을 받지 못해 주변 시세를 고려해 임대 보증금이 더 많이 인상될 가능성도 있습니다.

계약 갱신 청구권을 행사하면 자동으로 계약 2년 연장.
'전월세 상한제' 적용으로 보증금의 5% 이내로만 인상 가능

 

 

6. 계약 갱신 청구권의 거절 사유

간혹 계약 갱신 청구권을 무조건 사용할 수 있다고 생각하시는 분들도 있지만, 임대인이 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는 경우도 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 계약갱신 청구권을 거절할 수 있는 경우는 모두 9가지가 있습니다.

 

① 임차인이 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 경우

- 이때 2기 이상의 차임이란, 월세의 경우 월 임대료를 2번 이상 연체한 경우를 말합니다. 

 

② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 예를 들어 주거 목적으로 임대한 뒤 영업 목적으로 사용하는 경우 등이 있을 수 있습니다.

 

③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임대인이 조기에 계약을 만료하는 경우 보통 임차인에게 이사 비용 등의 보상을 해주게 됩니다. 이 경우 상호간의 합의를 통해 계약을 해지하게 됩니다.

 

④ 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 임대한 주택을 다시 다른 사람에게 임대하는 것을 전대라고 합니다. 이것은 기본적으로 임대차 계약의 해지 사유가 됩니다.

 

⑤ 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

- 말 그대로 주택이 파손된 경우를 말하는데, 거주할 수 없을 정도의 파손일 경우라고 생각하시면 될 것 같습니다.

 

⑥ 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

- 멸실이란 건물의 붕괴라고 생각하시면 됩니다. 이같은 경우에는 임차인에게 보상을 해야할 수도 있습니다.

 

⑦ 임대인이 아래 항목의 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

a. 임대차 계약 채결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 고지하고 그 계획에 따르는 경우

b. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

c. 다른 법령에 따라 철거 도는 재건축이 이루어지는 경우

 

- 이같은 경우에는 사전에 재건축 사실을 명시하고, 임차인에게 고지하는 것이 중요합니다. 

 

⑧ 임대인(임대인의 직계 존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

- 이때 실제 거주를 2년 이상 해야하며, 허위로 직접 거주한다고 하여 갱신 청구권을 거절한 뒤 거주하지 않는다면 임차인에게 손해배상을 해야 합니다.

 

⑨ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

이처럼 계약 갱신 청구권은 무조건 사용할 수 있는 것이 아니기 때문에, 계약 갱신 청구권을 사용하지 못할 경우도 염두에 두시는 것이 좋겠습니다.

 

 

마치며

계약 갱신 청구권이 처음 도입되었을때는 임차인에게 매우 유리한 것처럼 보였으나, 시장의 상황은 이와 반대로 흘러가 장기적으로는 오히려 임차인과 임대인 모두에게 안좋은 영향을 끼치고 있습니다.

하지만 임차인의 입장에서 잘만 활용하면 안정적으로 최소 4년간 전세 또는 월세로 거주할 수 있기 때문에 면밀히 알아보고 계약갱신청구권을 사용하시는 것을 추천드립니다.