[부동산 중개 수수료] 매매, 전세, 월세, 재계약 총 정리

사람이 살아가려면 집이 꼭 필요합니다. 집을 사서 들어가든, 빌려서 전세, 혹은 월세로 들어가든 살아가기 위해선 집이 꼭 필요합니다. 그리고 집을 구하기 위해서는 대부분 부동산의 중개를 거쳐야 합니다. 따라서 부동산에 중개 수수료를 지불해야 합니다. 집을 매매 할때는 당연히 중개 수수료를 내야하는데, 전세나 월세 등으로 집을 빌릴 때도 중개 수수료를 내야 할까요? 아니면 집 주인만 내는게 맞을까요? 정답은 보통 세입자와 임대인 둘 다 중개 수수료를 낸다 입니다. 이때 보통이라고 한 이유는, 중개 수수료는 상한만 정해져 있을뿐 할인, 혹은 수수료를 내지 않는 것도 가능하기 때문입니다. 그럼 매매와 전세, 월세 계약시 부동산 중개 수수료의 상한은 얼마인지, 그리고 전세와 월세 재계약 시에는 어떻게 지불하는지 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 부동산 매매 계약 시 중개 수수료

국토교통부에서 지난 2021년 8월에 중개 보수 및 중개 서비스 개편안을 발표하였습니다. 그동안 수도권을 중심으로 부동산 가격이 급등하면서 기존의 중개수수료의 요율로 중개 수수료를 계산하게 되면 너무 높은 중개 수수료를 지불하게 되었기에, 정부에서 나서서 중개 수수료의 요율을 개편하여 상한을 정한 것입니다.

 

기존의 요율과 중개 보수 및 중개 수수료 개편안에 따른 바뀐 부동산 중개 수수료의 요율은 다음과 같습니다.

 

거래 금액	매매 현행		매매 개편안
	요율(상한)	한도액	요율(상한)	한도액
5천만원 미만	~0.6%	25만원	~0.6%	25만원
5천만원 이상 1억 미만	~0.5%	80만원	~0.5%	80만원
1억원 이상 2억원 미만	~0.5%	80만원	~0.5%	80만원
2억원 이상 6억원 미만	~0.4%	-	~0.4%	-
6억원 이상 9억원 미만	~0.5%	-
9억원 이상 12억원 미만	~0.9%	-	~0.5%	-
12억원 이상 15억원 미만			~0.6%	-
15억원 이상			~0.7%	-

 

*전 구간 요율은 협의 가능

 

개편안을 살펴보면, 바뀐 구간은 6억원 이상 9억원 미만/ 9억원 이상 구간입니다. 6억원 이상 9억원 미만 구간은 2억원 이상 6억원 미만 0.4%로 통일 되었습니다. 이는 실수요자들의 비중이 가장 많은 구간의 상한을 낮춘 것으로 보입니다. 또한 9억원 이상은 0.9%로 상한이 정해져 있던 것을 9억원 이상 12억원 미만, 12억원 이상 15억원 미만, 15억원 이상으로 구간을 나누어 각각 0.5%, 0.6%, 0.7%로 상한을 나누었습니다. 이또한 부동산 가격 급등으로 인해 9억원 이상 주택이 많아지면서 높아진 중개수수료 부담을 줄이기 위한 것으로 보입니다.

예를 들어 5억원의 주택을 매수한다면 중개 수수료로 최대 200만원을 내야 하고, 10억원의 주택을 매수한다면 중개 수수료로 최대 500만원을 내야 하는 것입니다.

 또한 이렇게 정해진 것은 상한이므로, 부동산 중개사와 충분히 협의하여 더 싸게 지불할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 부동산 중개 수수료는 상한을 기준으로 예산을 책정하고, 가능하다면 부동산 중개사와 중개 수수료를 협의해보는걸 추천드립니다.

 

2. 전세, 월세 계약시 부동산 중개 수수료

앞서 전세, 월세 계약시에도 부동산 중개 수수료를 지불해야 한다고 말씀드렸는데, 이때는 임대인과 임차인 둘 다 부동산 중개인에게 부동산 중개 수수료를 지불하게 됩니다. 이때 임대인이 임대를 내놓는 부동산과 임차인이 집을 구한 부동산이 다른 경우도 있을수 있으며, 이때는 각각 자신이 연락한 부동산에 수수료를 지불하게 됩니다.

 

전세, 월세 계약 시 중개 수수료의 기존 한도, 요율과 개편안에 따른 한도와 요율은 다음과 같습니다.

거래 금액	매매 현행		매매 개편안
	요율(상한)	한도액	요율(상한)	한도액
5천만원 미만	~0.5%	20만원	~0.5%	20만원
5천만원 이상 1억 미만	~0.4%	30만원	~0.4%	30만원
1억원 이상 3억원 미만	~0.3%	-	~0.3%	-
3억원 이상 6억원 미만	~0.4%	-
6억원 이상 9억원 미만	~0.8%	-	~0.4%	-
					9억원 이상 12억원 미만
12억원 이상 15억원 미만					~0.5%	-
15억원 이상			~0.6%	-

 

*전 구간 요율은 협의 가능

 

개편안을 살펴보면 1억원 이상 6억원 미만 구간의 한도 요율이 0.3%로 통일되었습니다. 기존에는 3억원 이상 6억원 미만은 0.4%였는데, 부동산 가격이 올라가면서 전세가도 덩달아 올라갔기 때문에 3억원 이상 6억원 미만의 전세가도 많이 형성되었기 때문에, 대부분 세입자들의 중개 수수료 부담이 줄어들 것으로 보입니다. 또한 6억원 이상부터는 0.8%로 동일했던 요율을 6억원 이상 9억원 미만, 9억원 이상 12억원 미만, 12억원 이상 15억원 미만, 15억원 이상으로 각각 0.4%, 0.5%, 0.6%로 기존의 0.8% 상한 요율보다 많이 낮아졌습니다. 기존의 0.8% 요율이었다면 매매 계약시의 중개 수수료보다 더 비싼 수수료를 내는 사태가 벌어질 수 도 있었습니다.

개편안을 통해 계산해보면, 전세 보증금 4억원의 계약이라면 중개 수수료는 최대 120만원, 전세 보증금 7억원이라면 최대 280만원의 중개 수수료를 내게 됩니다.

 

그렇다면 월세는 어떻게 계산해야 할까요?

월세는 거래 금액을 월세를 통해 환산하여 계산합니다.

 

• 월세 계약의 환산 거래 금액 = 월세 X 100 + 보증금

따라서 보증금 5000만원, 월세 50만원의 계약이라면 중개 수수료 계산시 환산한 거래 금액은 5000만원 + 50만원X100, 즉  1억원이 됩니다. 따라서 중개 수수료는 30만원이 됩니다.

 

임대차 계약 시에도 역시 중개 수수료는 한도만 정해져 있기 때문에 가능하다면 협의를 해서 할인을 받아보시는 것도 좋을 것 같습니다.

 

그렇다면 전세나 월세 재계약 시에는 중개 수수료를 지불해야 할까요? 그것은 상황별로 다르기 때문에 아래에서 정리해들겠습니다.

 

3. 부동산 전세 월세 재계약 시 중개 수수료

임대차 계약의 재계약에는 크게 세가지의 경우가 있습니다.

① 임대 보증금의 변동 없이 기간 연장만 하는 재계약

② 임대 보증금이 줄어드는 재계약

③ 임대 보증금이 늘어나는 재계약

 

①의 경우에는 기존 계약 때 받은 확정일자도 유효하고, 따로 계약서를 작성하지 않아도 되기 때문에 중개 수수료를 지불하지 않아도 됩니다.

②의 경우에는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 계약 연장 등 변경 내용을 넣어야하지만, 복잡하지 않기 때문에 집 주인과 세입자가 합의하여 계약서만 작성해도 되며, 추가로 확정일자를 받을 필요도 없습니다.

③의 경우에는 임차 보증금의 손실을 방지하기 위해서 중개인을 통해 거래하는 것이 안전합니다. 세입자는 계약 전 등기부등본을 통해 근저당 등 권리 관계에 대한 변동 여부를 확인해야 하며, 집 주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출을 받지 않았는지도 필수적으로 확인해야 합니다. 이때는 증액분을 기준으로 새 계약서를 작성해야 하며, 기존 계약서가 유효하다는 특약도 넣어주는 것이 좋습니다. 우선 변제권을 확보하기 위해서입니다. 따라서 이때에는 중개 수수료를 지불해야 합니다.

 

정리하면 전세 보증금의 변동이 없거나 줄어들 경우에는 중개사 없이 계약해도 문제가 없으나, 전세 보증금이 증액될 경우에는 법적 보호를 위해서 중개인을 통해 재계약 후 확정일자를 받는 것이 좋고, 따라서 중개 수수료를 지불해야 합니다.

 

맺음말

이처럼 부동산 거래 시에는 부동산 중개 수수료를 지불하게 됩니다. 매매는 물론이고 임대 시에도 부동산 중개사를 통해서 계약을 공증받고, 법적인 문제가 없는지 확인받고 집도 소개받는 것이기 때문에 수수료를 너무 깎기 보다는 제공받는 서비스에 대한 비용으로 생각하고 지불하시는 것이 좋을 것 같습니다.