재개발 사업의 절차와 평균 소요 기간

요즘 높아진 집값으로 인해서 상대적으로 가격이 저렴한 노후 빌라 등에 투자하여 재개발을 통한 수익을 얻고자 하는 분들이 많이 있습니다. 정부 차원에서도 낙후된 지역들의 재개발을 많이 추진하는 만큼 많은 분들이 관심을 갖고 계신데요, 그 재개발 사업이 어떤 절차로 이루어지며, 대략적인 소요 기간은 어느정도 되는지에 대해서 한번 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

재개발 사업이란?

자치단체의 홈페이지를 사펴보면 재개발 사업을 정비 기반 시설이 열악하고 노후 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 정비구역 안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대, 복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 것이라고 정의하고 있습니다. 말이 조금 어렵습니다.

쉽게 말해서 오래되고 낙후된 지역을 주택들 뿐만 아니라 상하수도, 도로 등 기반시설을 포함하여 정비구역으로 지정된 곳을 허물고 새롭게 개발하는 사업이라고 생각하시면 됩니다. 재건축 사업과의 차이점은 상하수도, 도로 등의 기반시설까지 모두 정비한다는 것입니다. 따라서 좀 더 공공 사업의 성격을 갖고 있는 것이 재개발 사업입니다.

 

재개발 사업의 절차

재개발 사업의 절차는 크게 네가지 단계로 나눌 수 있습니다.

1. 계획 수립 단계 - 정비 계획 수립, 정비 구역 지정

• 정비계획 수립

이 단계에서는 도시 및 주거환경 정비기본계획, 도시 및 주거환경 정비계획을 수립하게 됩니다. 재개발을 어떻게 진행할 것인지 큰 그림을 그리는 단계입니다. 이 단계에서 정비 계획을 수립한 후 정비 구역으로 지정되게 되면 본격적으로 사업이 시작된다고 할 수 있습니다.

• 정비 구역 지정

정비구역으로 지정되려면 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수로부터 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는데, 노후 불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3 이상인 지역을 대상으로 심의를 진행합니다.

따라서 기반시설이 낙후되거나 노후 건축물이 많은 곳이 재개발 가능성이 높으며, 신축 건축물이 많다면 상대적으로 재개발 사업이 추진될 가능성이 떨어집니다.

 

 

2. 사업시행계획 - 조합설립추진위원회 구성, 조합설립 인가, 사업시행계획 인가, 이주 대책 등

• 조합설립추진위원회 구성 및 조합 설립 인가

정비 계획이 수립되어 정비 구역으로 지정이 되면, 본격적으로 사업을 추진하기 위한 재개발 조합을 설립하기 위한 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발 사업 조합을 설립하게 됩니다. 시장, 군수, LH 등 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려면 토지 등 소유자로 구성된 조합을 설립해야 하는데, 소유자의 3/4 이상 및 토지 면적은 1/2 이상의 동의를 받아야 합니다. 이때 재개발 사업 정비구역 내의 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자는 자동으로 조합원이 됩니다.

 

정비구역으로 지정 및 고시된 이후 2년 안에 조합설립추진위원회를 신청하지 않으면 재개발 해제 절차가 되며, 조합 설립 인가는 3년 안에 진행해야 합니다.

 

정비 구역 지정 이후 조합설립인가까지 평균적으로 약 10개월 정도 소요됩니다.

 

 

정비 구역 지정 이후 조합 설립 인가까지 평균 10개월

• 사업 시행 계획 인가

조합이 설립되면 사헙 시행자는 사업 시행 계획을 시장, 군수 등에게 제출하여 사업시행계획 인가를 받아야 합니다. 

보통 사업 시행 인가를 받게 되면 재개발 사업이 무산될 확률은 상당히 낮아지게 됩니다. 

보통 재개발 절차에서 조합설립 인가를 받은 뒤 사업 시행 계획 인가를 받기까지 대략 1년 10개월 정도 소요 됩니다.

 

 

 

조합 설립 이후 사업 시행 계획 인가까지 평균 1년 10개월

3. 분양 및 관리처분 - 분양 공고 및 신청, 관리처분계획인가, 철거 및 착공

• 분양 공고 및 신청, 관리처분계획 인가

사업 시행 계획을 인가받게 되면 먼저 조합원을 대상으로 분양 신청을 받습니다. 이후 관리 처분 계획을 세우고 인가 신청을 받는데, 여기서 관리 처분 계획이란 재개발 정비 사업 시행 후 분양 되는 대지 또는 건축 시설 등에 대하여 합리적이고 균형 있는 권리 배분에 관한 사항을 정하는 계획이라고 합니다. 쉽게 말해서 본인이 현재 소유하고 있는 대지나 건축을 어느정도 가격으로 산정하고, 재개발 이후에 어떻게 배분할 건지에 대한 계획이라고 생각하시면 됩니다. 감정 평가액과 분양가 등으로 분담금 등이 정해지기 때문에 소유자들에게는 중요한 단계라고 볼 수 있습니다. 이 관리 처분 인가까지 받게 되면 재개발이 거의 확정됐다고 보시면 됩니다.

보통 사업 시행 계획 인가 이후 관리처분 인가 단계까지 평균 1년 6개월 정도 소요됩니다.

 

 

사업 시행 계획 인가 이후 관리 처분 인가까지 평균 1년 6개월

• 철거 및 착공

사업 시행자는 사업 시행 계획서 작성 시에 철거 계획서를 포함시키며, 관리처분 계획을 받고 나면 철거 및 착공에 들어가게 됩니다. 착공 이후에는 일반 분양도 시행합니다.

보통 관리처분계획 인가를 받은 후 착공까지는 약 1년 2개월이 걸립니다.

 

 

관리처분 계획 인가 후 착공까지 평균 1년 2개월

4. 사업 완료 - 준공 인가, 이전고시, 청산, 조합해산

재개발 사업이 준공되면 사업은 사실상 마무리 단계입니다. 사업 시행자가 준공 인가를 신청하여 준공 인가를 받고 준공 인가가 고시되면 정비구역의 지정도 해제되게 됩니다. 사업 시행자는 공사 완료를 고시하며 대지 확정 측량과 토지 분할 절차 후 관리처분계획에서 정한 대로 분양 받을 자에게 통지 후 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다. 이를 이전 고시라고 합니다.

이후 청산금 지급 및 징수를 거친 뒤에 재건축 조합을 해산하게 됩니다.

착공 이후 준공까지는 보통 2년 정도의 시간이 됩니다.

 

착공 이후 준공까지 평균 2년

재개발 사업 소요 시간

이처럼 재개발 사업의 절차는 복잡하고 긴 시간이 필요합니다. 정비구역 지정부터 준공까지 평균 8년이 소요되며, 특히 재개발은 조합원 간의 갈등이나 법정 투쟁, 분양 지연 등으로 시간이 크게 늘어나거나 사업 자체가 멈춰 버리는 경우도 많습니다. 10년 이상 소요기간이 걸리는 경우도 많기 때문에 투자 시에 긴 보유기간을 감수할 수 있을지 잘 체크해봐야겠습니다.

 

 

재개발 사업 완료까지 최소 8년 이상

 

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