헷갈리는 주택 종류, 유형 총 정리(아파트, 오피스텔, 단독 주택, 다가구 주택, 연립 주택 등등)

 

전세나 월세를 알아보거나, 주택을 매매할때 헷갈리는 것이 바로 주택의 유형입니다. 아파트는 그나마 쉬운 편이지만, 다가구 주택과 다세대 주택의 차이가 무엇인지, 연립 주택과 단독 주택은 무엇이 다른지, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔, 아파텔 등등 이름도 많고 그만큼 종류도 다양합니다. 

특히 다가구 주택, 다세대 주택, 연립 주택은 겉보기로는 구분하기도 어렵고 빌라라고 뭉뚱그려서 불리기도 합니다. 이런 주택 유형들의 차이점을 모른다면 구별하기가 쉽지 않습니다.

겉보기에는 차이가 없어보여도 전세나 월세 계약을 체결하거나 매매를 하려면 꼭 알아야 하는 것이 바로 주택 유행입니다. 특히 주택을 구입하고 보유하게 되면 부담하는 세금에서 차이가 나기 때문에 반드시 알고 있어야 하는 것이 바로 주택 유형입니다.

 

그럼 이번 포스팅에서는 주택 매매, 혹은 전세, 월세 등의 임대를 알아보는 분들을 위해서 각각 주택 유형의 정확한 정의와 차이점들에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

소유권을 기준으로 단독 주택과 공동 주택으로 구분한다

주택 유형은 주택법과 건축법을 기준으로 나누게 됩니다. 일단 주택은 단독 주택과 공동 주택으로 나눌 수 있는데 이 둘을 나누는 기준이 바로 소유권입니다. 소유권을 1인(단독)만 갖는지, 1인 이상(공동)이 소유권을 가질 수 있는지에 따라서 나뉘게 됩니다.

 

해당 건물의 소유권을 1명만 가질 수 있다면 단독 주택을 분류되며, 건물의 소유권을 1인 이상의 다수가 나눠서 소유권을 가질 수 있다면 공동 주택으로 분류됩니다. 예를 들어 한 건물에 여러 세대가 있으며 각각 소유자가 다른 아파트는 공동 주택이라고 합니다.

 

이렇게 크게 단독 주택과 공동주택으로 나눌 수 있으며, 단독 주택 내에서도 세부적인 기준에 따라 단독주택, 다가구 주택, 다중 주택 등으로 다시 구분이 됩니다.

 

 

단독 주택 유형 : ① 단독 주택

단독 주택이란, 한 가구가 생활할 수 있게 건축된 주택을 말합니다. 단독 주택은 층수와 건축 면적 등의 요건이 적용되지 않으며, 한 가구만 생활할 수 있도록 설계, 건축 되었다면 단독주택으로 분류됩니다.

 

단독 주택 유형 : ② 다가구 주택

다가구 주택이란 주택의 층수가 3층(지하층 제외) 이하이며 1개 동의 주택 바닥 면적의 합계가 660평방미터(200평)이하여야 하며, 2~19가구가 생활하는 건물을 말합니다. 거주하는 가구 수가 20가구를 넘어가면 다가구 주택을 분류되지 않습니다. 

 

단독 주택 유형 : ③ 다중 주택

다중 주택은 다가구 주택과 유사하지만 차이점이 있습니다. 주택의 층수가 3층 이하이면 바닥 면적의 합계가 660평방미터(200평)이하여야 하는것은 다가구 주택과 동일합니다. 

다가구 주택과 다중 주택의 차이점은 바로 취사 시설(주방) 입니다. 법에서는 <학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 건축됐으면서도 그 내부가 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 주택>을 다중 주택을 분류하고 있습니다. 이때 '독립된 주거의 형태를 갖추지 않았다'는 것이 바로 각 호실에 개별적인 주방(취사시설)이 없어서 거주민들이 공용 취사시설을 이용하는 것을 뜻합니다.

 

 

다가구 주택 전세, 월세 계약시 주의사항!

단독 주택, 다가구 주택, 다중 주택의 경우 전체 건물의 소유자가 한명이기 때문에 각 호실 별로 개별 등기(소유권 이전 등기 등)을 하는 것이 불가능합니다. 

따라서 다가구 주택에 들어가면서 전세, 월세 계약을 체결할 경우 해당 주택의 등기부등본을 꼭 확인하여 권리 관계, 채무 관계(근저당권 설정) 등을 반드시 살펴봐야하며, 나보다 앞서 임대차 계약을 맺은 선순위 세입자들의 보증금이 얼마나 되는지도 확인해야 합니다. 해당 주택이 경매나 공매로 넘어가게되면 선순위 채권과 선순위 보증금이 먼저 변제되고 난 뒤에야 나의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 건물 자체에 대출이 너무 많거나, 선순위 세입자들이 많아서 선순위 보증금의 액수가 크다면 건물이 경매, 공매로 넘어갔을 때 나의 전세, 월세 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

 

다가구 주택에 전세나 월세로 들어갈 경우 꼭 건물의 등기부등본을 확인하여 선순위 채권과 선순위 보증금의 액수를 확인하고, 금액이 지나치게 높다면 다른 곳의 임대를 알아보시는 것을 추천드립니다.

 

 

공동 주택 유형 : ① 다세대 주택 ② 연립 주택

단독 주택과 달리 해당 건물의 소유권을 많이 사람이 나누어 가질 수 있다면 공동 주택으로 분류됩니다. 소유권을 여러명이 가질 수 있기 때문에 각 호실 별로 개별 등기도 가능합니다.

공동 주택 중 다세대 주택과 연립 주택은 앞서 말씀 드린 다가구 주택과 함께 흔히 빌라라고 불리는 주택입니다. 다세대 주택과 연립 주택은 비슷하지만 면적에서 차이가 있습니다.

주택의 층수가 4층 이하이면서 1개 동의 건물 바닥 면적의 합계가 660평방미터(200평)이하이며 2가구 이상 생활할 수 있는 주택을 다세대 주택이라고 합니다. 연립 주택도 4층 이하이면서 2가구 이상 생활할 수 있는 주택인데, 차이점은 건물 바닥 면적의 합계가 660평방미터(200평) 이상 입니다.

즉 4층 이하, 2가구 이상이 생활할 수 있는 주택의 바닥 면적이 660평방미터(200평)이하라면 다세대 주택, 660평방미터(200평) 이상이면 연립 주택으로 분류됩니다.

 

공동 주택 유형 : ③ 아파트

아파트는 법적으로 5층 이상의 공동 주택을 말합니다. 즉, 공동주택이면서 4층 이하이면 다세대 주택과 연립 주택, 5층 이상의 주택이면 아파트라고 보시면 됩니다. 

 

공동주택 유형 : ④ 도시형 생활주택

도시형 생활주택은 흔히 말하는 원룸 건물을 말합니다. 주거용 오피스텔과 겉보기에는 크게 차이가 없지만 법적으로는 큰 차이가 있습니다. 

도시형 생활주택은 공동주택에 속하며 300세대 미만의 국민주택규모(전용면적 85제곱미터 이하)의 주택으로써 대통령령으로 정하는 주택입니다. 도시형 주택은 단지형 연립주택, 단지형 다세대 주택, 소형주택(구 원룸형 주택)의 세가지 유형으로 나뉩니다. 

 

단지형 연립주택과 단지형 다세대 주택은 5층 이하인 공동 주택을 뜻하며, 1개 동의 바닥 면적이 660평방미터(200평)를 초과하면 단지형 연립주택, 이하이면 단지형 다세대 주택입니다.

 

소형 주택은 전용면적이 60평방미터 이하이면서 욕실과 부엌이 있는 주택을 말합니다. 흔히 볼 수 있는 원룸이 여기에 속합니다. 세대별 전용면적이 30평방미터 이상이면 거실과 분리된 방을 3개까지 둘 수 있습니다.

 

 

오피스텔은 준주택!

오피스텔은 주택법에서는 준주택으로, 건축법에서는 업무 시설로 분류됩니다. 여기서 준주택이란 주택은 아니지만 주거시설로 이용 가능한 시설을 뜻하며, 오피스텔에 거주민의 주민등록 전입신고가 되어있으면 주거용으로 분류하고, 사업자 등록이 되어 있으면 업무용으로 분류하게 됩니다.

 

아파텔 = 주거용 오피스텔

아파트와 비슷한 구조로 설계, 건축된 주거 목적 오피스텔을 아파텔이라고 합니다. 아파트와 오피스텔의 합성어이며, 법에서 정하는 공식적인 주택 유형은 아닙니다. 따라서 오피스텔로 분류되며, 준주택이라고 보시면 됩니다.

 

 

이처럼 단독주택, 공동주택, 오피스텔의 종류가 다르며, 이에 따른 법 적용도 다르게 됩니다. 특히나 단독 주택으로 분류되는 곳에 월세나 전세로 들어가실 경우 선순위 채권과 선순위 보증금에 대해 잘 알아보시고 계약을 하시기 바랍니다. 전세 계약시에 전세 사기를 방지하는 법과 깡통 전세를 피하는 방법은 아래의 포스팅 들에서 자세히 다뤘으니 참고하시면 좋을 것 같습니다.

 

전세 계약 시 꼭 넣어야하는 특약 사항 6가지 총 정리(전세 사기 방지)

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깡통 전세란? 피해 예방 방법과 피해 대처 방법

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