깡통 전세란? 피해 예방 방법과 피해 대처 방법

최근 빌라왕 사태, 역전세난, 부동산 하락 등으로 인해서 전세 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 늘고 있습니다.

특히 전세 보증금이 주택의 시세를 넘어서거나 주택 임대인의 부채 등으로 인해 전세보증금과 부채를 합한 금액이 주택의 시세를 넘어서게 되면 임차인은 전세 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지게 됩니다. 이를 깡통 전세라고도 하는데, 이번 포스팅에서는 깡통 전세가 무엇인지, 깡통 전세 피해를 예방하려면 어떻게 해야하는지, 깡통 전세 피해를 입게 되면 어떻게 대처해야 하는지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 깡통 전세란 무엇인가?

깡통 전세란 임대한 주택의 시세가 임차 보증금보다 낮거나 비슷하여 세입자가 추후 임차보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높은 전세를 말합니다. 즉, 전세로 들어간 주택의 부동산 가격이 하락하여 전세 보증금보다 낮아졌다면 깡통 전세의 위험성이 높아지며, 임대한 주택을 담보로 대출이 많이 있어도 깡통 전세의 위험이 높아지게 됩니다.

깡통 전세는 크게 두가지 유형이 있습니다.

 

① 주택 시세가 전세 보증금보다 낮은 경우 주택의 소유주는 주택을 담보로 대출을 받더라도 전세 보증금을 돌려줄 수가 없습니다. 또한 주택이 경매로 넘어가서 낙찰을 받더라도 주택의 가격이 전세 보증금보다 낮기 때문에 역시나 전세 보증금을 보장 받을 수 없습니다.

 

② 주택의 소유주가 전세 보증금을 돌려줄 능력이 없는 경우에도 깡통 전세의 위험성이 높습니다. 주택의 소유주가 파산하거나, 전세 보증금을 갖고 도망가는 경우 등이 이 경우입니다.

 

 

2. 깡통 전세를 피하는 방법

쉽게 말해서 전세 보증금이 주택의 시세와 비슷하거나 시세를 넘어서면 깡통 전세의 위험성이 높아지기 때문에 세입자는 전세로 들어가려는 주택의 시세를 잘 알아야 합니다. 또한 전세 계약시 주택에 설정되어 있는 근저당권을 꼭 확인해야겠습니다.

 

① 전세로 들어가려는 주택의 매매 시세를 확인하여 전세 보증금과 비교해봅니다.

 

 주택의 시세 대비 전세 보증금이 90% 이상이라면 깡통 전세 위험성이 매우 높아지며, 최소한 70% 정도는 되어야 안전하다고 볼 수 있습니다.

 이때 아파트인 경우에는 네이버 부동산, 호갱노노, 국토부 실거래가 사이트 등에서 시세를 쉽게 확인할 수 있습니다. 

 하지만 전세로 들어가려는 주택이 원룸, 빌라인 경우에는 주택의 시세를 확인하기 어렵고, 이 때문에 깡통 전세 사기를 당하기 쉽습니다. 특히 신축 원룸이나 빌라인 경우 매매 내역도 없기 때문에 더더욱 시세를 확인하기 어렵습니다. 따라서 되도록이면 아파트처럼 매매가를 쉽게 확인할 수 있는 곳으로 전세를 들어가시는 것을 추천 드리며, 원룸이나 빌라에 들어가실 경우엔 주변에 비슷한 연식, 비슷한 면적의 원룸이나 빌라의 매매가를 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

② 전세로 들어가려는 주택의 근저당권을 확인합니다.

 

 근저당권이란, 주택의 소유자가 주택을 담보로 받은 대출이라고 쉽게 생각하시면 됩니다. 전세로 들어가려는 주택의 근저당권을 확인하여 매매가가 전세보증금과 주택에 설정된 대출을 더한 가격보다 높은지 확인합니다. 이때 대출과 전세 보증금을 합한 금액이 매매가보다 높다면 주택을 처분하고 대출을 갚고 나면 전세 보증금보다 적은 금액이 남기 때문에 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못할 확률이 높아집니다. 또한 대출과 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매가의 90% 이상인 경우에도 돌려받기 힘들어집니다. 경매로 넘어갈 경우 시세보다 낮은 가격으로 낙찰되는 경우가 많기 때문입니다.

 

 

3. 깡통 전세 피해를 예방하는 방법

이렇게 시세 확인 등 깡통 전세를 피하려는 노력을 했음에도 불구하고 깡통 전세 사기를 당하는 경우가 있습니다. 이를 어느정도 예방할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

 

① 정상적으로 등록된 공인중개사 사무실인지 확인하기

 부동산을 중개하는 공인중개사 사무실이 정상적인 공인중개사 사무실인지 꼭 확인해야 합니다. 최근에 빌라왕 등의 전세 사기 중 대부분이 공인중개사를 낀 경우가 많았습니다. 

 지자체 부동산 포털이나 국가 공간 정보 포털에서 중개업소 정상 등록 여부를 확인할 수 있습니다.

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085 

국가공간정보포털

 

② 임대차 계약 전 등기부등본 및 건축물 대장 열람하기

 계약서를 작성하기 전에 주택의 등기부등본, 건축물 대장을 열람하여 계약자와 소유자가 일치하는지 확인하고, 근저당권 설정이 얼마나 되어 있는지 확인해야 합니다. 또한 임대인의 과거 대출 연체 이력, 세금 완납 여부 등을 확인하여 신용도를 알 수 있습니다. 

보통 공인중개사에게 열람을 문의하면 바로 확인이 가능합니다.

 

③ 전세 보증 보험 가입하기

전세 보증 보험이란 주택도시보증공사, SGI서울보증, HG한국주택금융공사 등에서 제공하는 보험으로, 임차인의 전세 보증금을 지켜주는 보험입니다. 주택에 근저당권이나 세금 체납 등의 선순위 채권이 없다면 7억원 한도로 전세보증금을 보호받을 수 있습니다. 전세보증보험의 가입 비용은 세입자가 부담하지만, 만약을 대비하여 꼭 보험에 가입하시는 것을 추천드립니다.

전세보증보험에 대해서는 아래의 포스팅에서 확인하실 수 있습니다.

전세 자금을 지키자! 전세권 설정과 전세보증금 반환 보증 종류와 차이점, 신청 방법

전세 자금을 지키자! 전세권 설정과 전세보증금 반환 보증 종류와 차이점, 신청 방법

 

 

 

④ 전세 계약시 특약 문구 넣기

 만약 근저당권이나 신탁 등을 말소하는 조건으로 전세 계약을 할 경우 반드시 특약 사항을 작성하여 계약서에 넣어야 합니다. 

특약 문구는 아래와 같은 내용이 들어가면 됩니다.

 

잔금 지급일 까지 담보대출금을 상환하여 근저당권을 말소하며 잔금일 이후 3개월 동안 근저당권 및 제한물권을 설정하지 않는다.

위 계약 사항을 위반했을 경우 계약은 무료가 되며 계약금 전액을 반환 한다.

 

전세 계약시 꼭 넣어야하는 특약에 관해서는 아래의 포스팅에 정리해두었으니 참고하시기 바랍니다.

 

전세 계약 시 꼭 넣어야하는 특약 사항 6가지 총 정리(전세 사기 방지) 

전세 계약 시 꼭 넣어야하는 특약 사항 6가지 총 정리(전세 사기 방지)

 

 

4. 깡통 전세 피해를 입었을 경우 대처 방법

일단 주택 소유주와 원만히 협의하여 전세보증금을 돌려받는 것이 가장 좋습니다. 주택 소유주가 전세 보증금을 돌려줄 능력이 있는 경우, 분할 상환이나 담보물 제공 등의 방법으로 전세 보증금을 돌려받는 것을 추천드립니다.

 

하지만 주택 소유주이 파산 등의 이유로 전세 보증금을 돌려줄 능력이 없는 경우, 법적 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다. 만약 전세 보증 보험이나 전세권을 설정했다면 전세 보증금을 돌려받기가 수월하지만, 그렇지 않을 경우에는 돌려받기 어려울 수도 있습니다. 법적 절차를 밟을 경우에는 전문 변호사와 상담 받으시길 추천드립니다.

 

마치며

깡통 전세 피해는 아무것도 모르는 사회 초년생이 가장 많이 입는다고 합니다. 보통 적지 않은 돈이 전세 보증금으로 들어가게 되므로, 꼭 전세 계약전에 미리 확인하여 깡통 전세를 최대한 피하고 예방하시길 바랍니다. 피해를 입은 뒤에는 돌려받기가 어려울 수 있습니다.