아파트 리모델링 사업 절차 및 단계별 예상 소요 기간 총 정리

이전 포스팅에서 재건축 사업의 시행 절차와 예상 소요 기간에 대해서 알아보았습니다.

아파트 재건축 절차 및 단계별 소요 기간 총 정리

아파트 재건축 절차 및 단계별 소요 기간 총 정리

 

최근 수도권의 30년 이상된 구축 아파트 중에서는 재건축뿐만 아니라 리모델링을 추진하는 단지들도 많이 있습니다. 아파트 리모델링 사업은 기존 아파트의 골격은 유지하면서 단지의 구조, 기능, 디자인 등을 개선하는 사업입니다. 아파트 리모델링 사업을 통해서 기존 구축 아파트의 내구성을 높이면서 가치 또한 올라가며, 입주민들의 생활 환경과 만족도를 향상 시킬 수 있습니다. 

그러면 구체적으로 아파트 리모델링 사업이란 무엇인지, 왜 재건축을 하지 않고 리모델링을 선택하는지, 아파트 리모델링 사업 절차와 예상 소요기간 등을 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 아파트 리모델링 사업이란?

 주택법 제 2조 제 25호에 따르면 아파트(공동주택)리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다 라고 되어 있습니다. 즉 낡은 아파트 건물을 크게 고치거나 일부 증축하여 내구성을 높이고 낙후된 생활 환경을 개선하는 사업이라고 할 수 있습니다.

 

 아파트 리모델링 사업을 추진하는 경우는 보통 각종 규제로 재건축이 불가능한 경우나, 건폐율 용적률 등의 문제로 재건축 사업의 사업성이 떨어질 경우가 있습니다. 이때 완전히 허물고 다시 짓는 것이 아니기 때문에 재건축 사업처럼 완전한 신축 아파트로 거듭나기는 힘듭니다.

 

건폐율, 용적률이 궁금하신 분은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

재건축 건폐율, 용적률 뜻과 향후 완화 전망

재건축 건폐율, 용적률 뜻과 향후 완화 전망

 

 최근 정부의 규제 완화로 인해 아파트 리모델링 사업이 활성화될 것이라고 예상하고 있습니다. 정부가 리모델링 사업에 대한 재정적 지원을 확대하고 리모델링 관련 인허가 절차를 간소화 하는 등 리모델링 사업 활성화를 위한 정책들을 펼치고 있기 때문입니다.

 

리모델링 사업은 재건축 사업에 비해 조합설립 동의나 기부채납, 허가 등등의 조건이 재건축 사업에 비해 까다롭지 않기 때문에 사업 속도도 재건축 사업보다 평균적으로 빠른 편입니다. 

그럼 리모델링 사업의 구체적인 절차와 예상 소요기간에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

2. 아파트 리모델링 사업 절차

아파트 리모델링 사업	재건축 사업
리모델링 기본 계획 수립	정비 기본 계획 수립
	안전진단
	정비구역 지정
추진 위원회/입주자 대표 회의	추진위원회 구성
조합설립 인가	조합설립 인가
안전진단(1차)
건축, 도시계획 심의	건축 심의
권리변동계획 수립
사업계획(행위허가) 승인	사업시행 인가
분담금 확정 총회	관리처분 계획
이주	이주 및 철거
안전진단(2차)
착공	착공
준공(사업 검사)	준공 인가
준공 후 입주 및 청산	준공 후 입주 및 청산

 

아파트 리모델링의 절차도 크게 6단계로 나누어 볼 수 있습니다.

 

1. 리모델링 사업 준비

- 개략적인 사업 계획 수립을 위한 사업관리자 및 설계자 선정

- 리모델링 조합설립을 위한 사업계획서 작성, 소유주 확인

 

2. 조합 설립 인가(동의 요건 : 전체 소유자의 2/3 이상, 동별 과반수 결의)

- 조합설립 창립총회 개최

- 조합설립 인가 신청

- 협력업체 선정 등

 

3. 시공사 선정 및 안전진단

- 리모델링 시공사 선정 기준에 따른 시공사 선정

- 안전진단(1차)시행 : 건축심의 이전에 실시

 

4. 행위 허가 (동의 요건 : 전체 소유자의 3/4 이상, 동별 과반수 동의)

- 건축 심의

- 행위허가 동의(리모델링 설계 개요, 공사비, 조합원비용부담 등)

 

5. 권리변동계획 수립

- 세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우 적용하며 행위 허가시 포함

 

6. 이주 및 착공

- 이주 계획 수립, 이주비 대출 협의, 신탁 등

- 안전진단(2차) 시행 : 이주완료후 진행, 구조체의 상세 진단 및 보강계획 수립

 

 

재건축 사업과 비교했을때 정비구역 지정 등의 절차가 없기 때문에 3~4년 정도 기간이 단축됩니다.

따라서 아파트 리모델링 사업이 순조롭게 추진될 경우 약 5~6년 정도의 기간이 소요됩니다.

 

 

3. 아파트 리모델링 수직 증축과 수평 증축이란?

아파트 리모델링 사업을 추진할때 층수를 위로 늘리면 수직 증축, 건물을 옆으로 늘리면 수평 증축이 됩니다. 새로운 집이 많아질수록 분양 수익금이 많아지기 때문에 사업성이 좋아지고, 조합원들의 분담금이 줄어들게 됩니다.

하지만 수직 증축이나 수평 증축을 하려면 안전 진단 조건이 더 까다롭거나, 공사 비용이 높아져 오히려 조합원의 분담금이 높아지는 등의 문제가 생기기도 합니다. 수직 증축이냐 수평 증축이냐를 가지고 이견이 생기게 되어 리모델링 사업 기간이 늘어나는 경우도 많습니다.

 

 

4. 아파트 리모델링 사업의 분담금이란?

재건축 사업과 마찬가지로 아파트 리모델링 사업도 조합원들의 분담금이 들어가게 됩니다.

조합원의 분담금은 전체 사업 단계 중 <권리변동확정 총회> 단계에서 확정됩니다. 이때 계산법은 다음과 같습니다.

 

조합원 분담금 = 조합원 분양가격 - 권리가액(종전 평가액 X 비례율)

비례율 = (종후 자산총액 - 총사업비)/종전 자산총평가액 총액

 

분담금 총액 (순수 사업비) = 지출(총 사업비) - 수입(일반 분양 수입 총액)

 

이때 분담금은 이주(계약) 단계에서 계약금을 낸뒤 중도금, 잔금 순으로 분할하여 납부하게 됩니다. 보통 준공 시에 잔금을 하기 때문에 3~4년간 분할하여 납부하게 됩니다.

또한 분담금과 이주비는 조합 보증의 집단 대출 방법으로 금융기관 및 시공사를 통해서 대출이 가능합니다. 따라서 시공사 간의 경쟁과 조합의 입찰 조건, 단지 규모 등 여러 상황에 따라 대출 금리 조건과 납부 조건은 바뀔 수 있습니다.

 

 

5. 아파트 리모델링 사업 정리

이처럼 재건축 사업에 비해 절차가 간소하고 규제도 덜 하기 때문에 소유주들의 동의만 제대로 이루어진다면 빠르게 이루어질 수 있는 것이 아파트 리모델링 사업입니다.

앞서 말씀드린 것처럼 사업이 순조롭게 진행될 경우 예상 소요 기간은 5~6년이지만 조합원 간의 갈등이나 의견 대립 등이 있을 경우 소요 기간은 크게 늘어날 수 있으니 본인 소유의 아파트가 아파트 리모델링 사업을 추진하거나, 리모델링 사업을 추진중인 아파트에 투자할 경우 면밀히 살펴보시길 바랍니다.